住宅は持ち家と賃貸どちら派ですか？
プライベートを充実させるためにも居住空間の環境はとても大切ですよね。
一軒家や分譲マンションは資産価値としては有益なことですが、購入するだけでなく不動産取得税、固定資産税、メンテナンスなどの維持費もかなりかかります。
今回は一軒家からあえて賃貸マンションに引っ越した経緯と一軒家、分譲マンション、賃貸マンションそれぞれを経験したメリットデメリットを踏まえご紹介します。
持ち家と賃貸のメリットデメリット
持ち家の場合はマンションまたは建売戸建てや注文住宅なのかによっても違いはありますが、それを交えてあげていきます。
持ち家のメリット
- 資産になる
- 内装や設備などが自由に選べる
- ローンを完済すれば月々の居住費の負担が減る
- 間取りなど途中でリフォームやDIYを自由にできる
持ち家のデメリット
- 住み替え（引っ越し）がしずらい
- メンテナンスや修繕、設備の費用を自分で負担しなくてはいけない
- 多額の住宅ローンを組まなくてはいけない
- 不動産取得税や固定資産税などがかかる
- マンションの場合ローンの他に管理費、修繕積立費、駐車場代が毎月かかる
賃貸のメリット
- 住み替え（引っ越し）がしやすい
- 修繕費、設備の故障、不具合など過失がなければ費用の負担がない
- 住宅ローンを組まなくていい
- 住宅に関する税金がかからない
- 収入や家族構成の変化に応じて居住費を変えられる
賃貸のデメリット
- 内装や設備を自由に変えられない
- 家賃を払い続けなくてはいけないため老後も毎月の居住費の負担がかかる
- 高齢になると契約や更新してもらえない物件がある
一軒家は何かと手間と費用がかかる？
- 5LDK 二階建て築35年くらい
- トイレ2つ
- 2階にもミニキッチンあり
両親から受け継ぎ、築年数35年ともなると数年の間だけで窓や壁の断熱、水回り、内装の張り替えなど300万円以上の修繕費がかかりました。
極め付けはこれから外壁のサイディングに200万ほど出費することに。
それ以前にも浴室を直すのに100万前後、外壁の修繕なども既に行っていて、一軒家を維持するために建築費だけではなく、維持するための修繕費もかなり掛かっているのがお分かりいただけると思います。
また一軒家はマンションに比べ光熱費がかかり、もちろん住んでいる人数や使い方にもよりますが私の経験上では2倍〜2.5倍違いました。
建て直すなら一軒家それともアパートマンション？
修繕しなければいけないところがいろいろ出てきたため、建て直しを考えました。
しかし、建て直しても住宅ローンを払って終わりではありません。
毎年の固定資産税はもちろんのこと、定期的な修繕費もかかります。
そこで収入源にもなる賃貸マンションタイプはどうかリサーチしてみました。
まわりには賃貸マンションが増えており、実際には新築なのに空室があったりとリスクもゼロではないこと、マンションを建てる土地面積としては希望の階数よりも低くなってしまい部屋数としては経営に不安を感じたため却下しました。
40代の私がこれから家を建て替えて30年後、70代になってからも修繕費を捻出することなどを考慮し最終的に売却することにしました。
一軒家は売却してマンションへ
我が家の部屋探しの条件は
- ２LDKもしくは３LDK
- ペット可（小型犬２匹）
※２匹以上になると一気にOKな物件がない - 都市ガス
- エアコン付き（北海道はまだまだ付いていないところが多いです）
- 風呂別、ウォシュレット付きトイレ
- 駐車場あり
賃貸と分譲マンションどちらも考えたのですが、今回の希望は賃貸物件。
一番の難関になったのが《ペット２匹》です。
賃貸物件も希望地域でペット可物件は１００件近くヒットしたのですが、２LDK、３LDKで駐車場あり、犬２匹と絞った時点で４件しかなく、小型犬でも犬種によっては断られてしまうとのことでした。
運よく我が家の犬さんたちはどこもOKしていただけたので助かりました。
その中でエアコン付きが２件。
最終的に決めたのは築年数も新しめのペット２匹OK、駐車場、エアコン付き、オール電化など希望条件に合った2LDKです。
家賃は駐車場込みの約10万円。
出来れば3LDKが良かったですが立地条件や設備、築年数など考えてもなかなかいい部屋を借りられました。
単純計算で10万円の賃貸料を70代までにおおよそ30年で計算すると
10万円×12ヶ月＝120万
10年で1200万
30年で3600万
これだけ見ると中古マンションや土地さえあるなら小さい家くらい建て替えできたと思われそうですが、30年の間に修繕やメンテナンスなどで
- 給湯器は3、4回の交換。（設置代含め20〜50万円×3回として計80〜150万）
- 外壁は10年に一度は修繕が必要なので3回（全体やるのに足場代含め200〜300万円×3回 計600~900万）
その他、断熱材や水まわりの修繕、エアコンや暖房器具といった設備、そして固定資産税などの費用が賃貸であれば掛からないと考えると断然安上がりです。
分譲マンションではどうだったのか
以前、分譲マンションにも住んでいたことがありますが、賃貸を希望した理由についてです。
分譲マンションはリノベーションやDIYといった一軒家同様に居住内であれば自由にアレンジできるメリットもあります。
逆を言えば一軒家同様に室内の設備は全て自費での修繕になり、管理費や建物全体の修繕費、駐車場代も別途毎月支払うことになります。
物件にもよりますが、新築であれば家を建てるのとそう変わらない金額で毎月の管理費、修繕費、駐車場代など支払いが発生します。
中古マンションもリフォームなどしっかりやっているところであればいいですが、もし壁がカビなどがひどく自分でリフォームといった場合は下地から修繕するので、水回りなども含め全体的なリフォームを希望した場合1,000万くらいは見ておかなくてはいけません。
また、今回分譲マンションにしなかった理由が費用面だけではありません。
・私個人ですが管理組合の会議などの出席が煩わしいこと。
・近隣にもしクレーマーやおかしな人がいても簡単に引っ越せない。
近隣に関しては一軒家でも言えることではありますが、分譲マンションに住んでいる友人がクレームを受けている話を聞き、「引っ越すにも分譲で購入したのでなかなか引っ越せない」と聞いていたからです。
最後に
賃貸と持ち家での比較はいかがでしょうか？
コスト重視か内装などの自由度重視かなどによっても意見が分かれると思います。
今回、私は特に無駄吠えもありませんが犬が２匹いることもあり、できるだけリスクを避けるため気軽に引っ越せること、老後の修繕費などのコストを考え賃貸にしました。
集合住宅で特に問題になりやすいのが騒音問題です。
近隣にどんな人が住んでいるかは引っ越してみないとわかりません。
悩んでいる方はご参考までに。
